O Poder Judiciário é responsável pela solução de conflitos da sociedade e garantia de direitos dos cidadãos. Mas há temas que recebem decisões contraditórias. A questão é: como fica na prática? Vamos abordar aqui um assunto de interesse de todos que arremataram imóveis em leilão ou que ainda pretendem fazê-lo e analisar a questão de dívidas de IPTU e débitos de condomínio que incidem sobre o imóvel arrematado.
O IPTU devido até a data da arrematação não deve ser de responsabilidade do arrematante, conforme previsão do Código Tributário Nacional. Por sua vez, as dívidas de condomínio podem ter a sua responsabilidade transferida ao arrematante, conforme o caso.
Temos aqui uma decisão do Tribunal Regional do Trabalho (TRT) de São Paulo (abaixo), que é contraditória e nem um pouco equilibrada. Vejamos o texto: “Ao contrário do sustentado, é do arrematante a obrigação de arcar com as despesas de impostos existentes e mencionados no edital de leilão do imóvel.” Embora o caso tenha algumas particularidades específicas, o fundamento é contrário à legislação e às decisões jurisprudenciais. Lembrando que existe um artigo no código tributário nacional, que fala que, no caso de arrematação, a dívida tributária, até a data da arrematação, não é de responsabilidade do arrematante. Isso é lei. Matéria do código tributário: Artigo 130, parágrafo primeiro.
Existem ainda outros casos, e alguns tribunais entendem que, colocando a informação no edital do leilão, de que o arrematante terá que pagar os débitos, a obrigação passa a ser dele. Isso está errado, porque lei não pode ser revogada por edital.
No sentido contrário, existe, porém, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), referente a uma situação muito parecida, que entendeu que essa responsabilidade não é do arrematante.
São dois entendimentos contrários - um do TRT outro do STJ. Um deles dificulta a situação do arrematante, o que pode fazer uma enorme diferença no que ele tem que desembolsar no negócio: além do preço do imóvel, também os débitos deixados pelo antigo proprietário.
Isso vai contra o princípio de que a justiça oferece segurança. Não deveriam existir situações conflitantes e sim regras estabilizadas. Vou responder aqui a pergunta feita logo no início do texto: o que fazer quando há decisões conflitantes sobre o mesmo tema? O arrematante só pode desistir de uma arrematação em casos muito específicos, e faz parte da análise de cada caso o risco de ter que arcar com alguns custos que em tese não seriam de sua responsabilidade.
É preciso ler com bastante atenção o edital e fazer uma previsão orçamentária muito bem elaborada. Todo negócio oferece algum risco. Por isso é preciso, sempre, procurar um advogado especializado, que saberá informar sobre todos estes riscos.
| Em 05/08/2016 | Em 21/11/2013 | |||
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TRT2: Débitos fiscais e condominiais são de responsabilidade do arrematante A decisão é do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região de São Paulo A 14ª Turma do TRT da 2ª Região julgou um agravo de petição em que a arrematante (que havia adquirido um imóvel em leilão) pretendia a sub-rogação (transferência de encargos) dos débitos fiscais e condominiais do referido imóvel. Na 1ª instância, esse pedido havia sido indeferido, sob o fundamento de ter constado no edital da hasta pública (leilão) a existência dos débitos. A arrematante pretendia a expedição de mandado de levantamento em seu favor decorrente do pagamento de débitos fiscais e condominiais do imóvel arrematado, a partir do saldo remanescente do preço pago, sustentando não haver constado do edital da hasta pública nenhum valor dos débitos existentes. Conforme os termos do acórdão, de relatoria do desembargador Manoel Antonio Ariano, o imóvel em questão foi arrematado pela agravante pelo valor de R$ 475 mil, pouco mais de 65% do valor da avaliação realizada por oficial de justiça. De acordo com as provas dos autos, a agravante comprovou o pagamento de débitos condominiais no valor de R$ 60.761,77, mas não comprovou o pagamento dos débitos fiscais, apurados pelo município de São Paulo em R$ 99.234,34. Analisando os autos e demonstrando as provas das informações sobre os débitos, algumas até anteriormente ao edital da hasta pública, o magistrado destacouque: “Ao contrário do sustentado, é do arrematante a obrigação de arcar com as despesas de impostos existentes e mencionados no edital de leilão do imóvel.” Segundo ele, “O arrematante compra em hasta pública o bem no estado em que se encontra e com as despesas tributárias que o oneram. Por isso arremata por preço inferior ao valor de mercado.” Dessa forma, o relator concluiu que a arrematante não só tinha pleno conhecimento da existência de débitos, como também da responsabilidade que tinha sobre eles, pois previstos na norma que regulamenta o leilão e, “certamente por esse motivo, arrematou o imóvel por preço abaixo do valor de avaliação.” Ante o exposto, os magistrados da 14ª Turma negaram provimento ao agravo de petição. Processo 01095005720015020075 Acórdão nº 20160191607 Fonte: TRT2 Em 3.8.2016 |
Arrematante de imóvel não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital Em decisão unânime, a Terceira Turma do STJ reformou acórdão que transferiu ao arrematante dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão. O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor. Nos termos do acórdão, “versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada”. Segurança jurídica No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente. “A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança”, disse a ministra. Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, mas entendeu conveniente preservar o ato e que fosse feita a reserva de parte do valor pago em leilão para a quitação das dívidas condominiais. Fonte: STJ Em 21.11.2013
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